”Illustrasjon av Smådyrklinikken. Den eksisterende bygningsmassen åpens opp på gateplan med garasjeporter som åpner for interessant programmering. Her kan man drive næringsvirksomhet, ha atelier og verksteder eller ha dyr boende. På taket av eksisterende bygg anlegges en stor raus takhage som fungerer som byggets uteareal. Kommunikasjonsarealene i nybygget er sydvendt og skaper ulike rom for opphold og møter.”

Mot en tredje boligsektor

NTNU-studenter organiserte seg som arkitektkontor og arbeidet direkte mot den profesjonelle bransjen for å skape en masteroppgave som blir et troverdig alternativ til dagens boligmarked.

Utstillingen for masterstudenter i arkitektur ved NTNU 2018 har 18 oppgaver levert av 24 studenter. Masteroppgaven «Mot en tredje boligsektor» handler om transformasjon av gamle bygg og liberalt marked. Teknisk sunne løsninger og lavere priser for leie og kjøp er mulig med kommunalt samarbeid.

Det mener Marius Hauland Næss og Sigurd Strøm Nørsterud. De har valgt å jobbe med en pilot for boligprosjekt i «den tredje boligsektoren» i Oslo. De lager noe de kaller «allmennbolig», der bokvalitet, alternative boformer, transformasjon og boligpolitikk er sentralt.

Bakgrunnen for oppgaven er at utviklingen av boliger styres av markedskreftene. Økte priser gjør at flere grupper unødvendig faller utenfor den norske boligmodellen.

– Vi prøver å vise hvordan kommunen kan ta mer politisk initiativ til boligbygging i Oslo. Det er et Oslo-problem vi først og fremst ser på, men utfordringen er også nasjonal. Boligene er overlatt til det liberale markedet, sier Sigurd Strøm Nørsterud.

Mot en tredje boligsektor
 
Leie til eie

– Det finnes liten vilje til å endre det nasjonale boligmarkedet i særlig grad. Vi har fokusert på Oslo, der det synes å være politisk interesse for alternativer. Vi har laget det som kan være en boligmodell for Oslo. Og klart, modellen kan sikkert brukes i andre byer. Vi har laget en «leie til eie-modell», forklarer Marius Hauland Næss ivrig.

”Det finnes liten vilje til å endre det nasjonale boligmarkedet.”

– Vi ønsker å etablere et bedre offentlig leiemarked først og fremst. På lang sikt er det å ha en bolig en av de mest utbredte spareformene vi har. Derfor har vi tenkt på lang sikt at leietakere som er stabile kan kjøpe ut sin enhet etter å ha leid i fem til ti år. Altså kjøpe fra offentlig eie, til eget, sier Næss og poengterer:

– Når det offentlige bygger boliger, blir det som en dynamisk aktør. Et selskap som kan være katalysator for hvordan man kan få kvalitet og rett pris inn i boligmarkedet, sier Næss.

– Leieprisen vil med en sånn modell genereres mer ut fra byggekostnad, som faste priser, på sett og vis. Uten at leieprisene blir galopperende, sier Næss.

Oslo Kommune har allerede i dag en rekke foretak som eier, drifter og utvikler kommunale bygg som sosialboliger, skoler
og annet. Vi foreslår et nytt kommunalt foretak, Allmennbygg, som tar kommunalt initiativ innen tre områder i boligmarkedet: som tomteselskap, som utviklingsselskap og som utleieselskap.

Oslo Kommune har allerede i dag en rekke foretak som eier, drifter og utvikler kommunale bygg som sosialboliger, skoler
og annet. Vi foreslår et nytt kommunalt foretak, Allmennbygg, som tar kommunalt initiativ innen tre områder i boligmarkedet: som tomteselskap, som utviklingsselskap og som utleieselskap.

Boligutviklingen er i dag i stor grad overlatt til markedskreftene. Dette gjør særlig utslag i Oslo der prisene har økt dramatisk over mange år og flere grupper faller mellom de to stolene i den norske boligmodellen: selveiere i det åpne markedet, og særlig vanskeligstilte i behovsprøvde kommunalboliger.Vi mener det er behov for et fokus på boligsituasjonen i Oslo og hvordan boligen kan utgjøre en nøkkelrolle i en diskusjon om sosial utjevning og økt bokvalitet. En tredje boligsektor, der det offentlige gjenopptar et samfunnsansvar for å sikre gode og rimelige boliger til allmennheten, kan være et alternativ.

Boligutviklingen er i dag i stor grad overlatt til markedskreftene. Dette gjør særlig utslag i Oslo der prisene har økt dramatisk over mange år og flere grupper faller mellom de to stolene i den norske boligmodellen: selveiere i det åpne markedet, og særlig vanskeligstilte i behovsprøvde kommunalboliger.

Vi mener det er behov for et fokus på boligsituasjonen i Oslo og hvordan boligen kan utgjøre en nøkkelrolle i en diskusjon om sosial utjevning og økt bokvalitet. En tredje boligsektor, der det offentlige gjenopptar et samfunnsansvar for å sikre gode og rimelige boliger til allmennheten, kan være et alternativ.

I tillegg vil Allmennbygg ha som oppgave å integrere behov fra andre kommunale foretak i en helhetlig prosjektutvikling. Med integrerte bygninger bestående av boliger for ulike livssituasjoner, økonomiske forutsetninger og sosiale behov, vil vi unngå enklaver av ulike sosiale lag og bedre nabolag med god beboermiks.

I tillegg vil Allmennbygg ha som oppgave å integrere behov fra andre kommunale foretak i en helhetlig prosjektutvikling. Med integrerte bygninger bestående av boliger for ulike livssituasjoner, økonomiske forutsetninger og sosiale behov, vil vi unngå enklaver av ulike sosiale lag og bedre nabolag med god beboermiks.

Transformerer skole

– Omgjøring av eksisterende bygg kan bidra til å opprettholde kvalitet og andre boformer enn vi har i dag, forklarer Nørsterud om del to av oppgaven.

– Vi mener Veterinærhøyskolen i Oslo er et aktuelt område for transformasjon. Det kan brukes som pilot på boligsektoren vi viser i oppgaven. Særlig har vi laget bofellesskap for eldre og unge i samme bygg. Også flere typer leiligheter i samme bygg fører til variert miks av beboere som kan integreres. Altså ikke bare en type mennesker, som eksempelvis studenter, fastslår Nørsterud.

– Her er et brukbart fellesområde. Det koster ikke noe å ta det i bruk som aktivitetssenter. Fellesarealene ligger der som en bonus. Leieprisen for byggekostnaden i dette bygget vil avgjøre hvor mange det blir plass til, for eksempel flest mulig, beretter Nørsterud.

– Det koster å bygge, selv om det koster enda mer å kjøpe i markedet sånn det er nå. I velferdshuset til Veterinærhøyskolen er det bare å flytte ut studentene og få inn dagsenteret uten en eneste modifikasjon, fremholder Næss. Han tar med at kobling til fellesarealene finnes fra alle byggene de har tegnet ut.

Mot en tredje boligsektor
“Oslo-modellen” er et kommunalt initiativ for å skape en tredje boligsektor med rimelige og gode boliger til folk flest. En integrert modell supplerer ikke-kommersielle utleieboliger med det eksisterende eiemarkedet og behovsprøvde leiemarkedet. 
Vi mener dette kan bidra til høyere bokvaliteter, sosial utjevning mellom øst og vest, nye boformer i byen, bedre integrering av vanskeligstilte grupper, økt offentlig styring av boligmarkedet og, som resultat, en bedre byutvikling.

“Oslo-modellen” er et kommunalt initiativ for å skape en tredje boligsektor med rimelige og gode boliger til folk flest. En integrert modell supplerer ikke-kommersielle utleieboliger med det eksisterende eiemarkedet og behovsprøvde leiemarkedet. 

Vi mener dette kan bidra til høyere bokvaliteter, sosial utjevning mellom øst og vest, nye boformer i byen, bedre integrering av vanskeligstilte grupper, økt offentlig styring av boligmarkedet og, som resultat, en bedre byutvikling.

Truet i markedet

– Unge og eldre kan møtes i trappen som er en sirkulasjonsvei opp igjennom dette tårnet, forklarer Nørsterud og peker på modellen.

”Studenter og eldre er de som skvises ut grunnet høy boligpriser.”

– Her er leiligheter, og bofellesskap med små rom og store arealer felles for de unge. Også kollektiv for eldre med større leiligheter og felles hobbyrom og sentralt møtested, sier han fornøyd.

– Forslaget vårt reflekterer løsninger for alle som i prinsippet er truet i dagens boligmarked. Studenter og eldre er de som skvises ut grunnet høye boligpriser. Med vår løsning kan også større familier bo i byen, med nok plass i boligen sin, fastslår Næss.

Med hovedgrepene og en symbiose mellom ny og gammel bygningsmasse vil Veterinærhøgskolen kunne utforskes av en rekke aktører som kan utfordre dagens boligrammer og utvikle nye og spennende boligtypologier. Byplanen kan i sin oppsummering leses som kroppen. Gjennom kroppens fem organsystemer oppsummerer vi også Veterinærhøgskolens fem systemer.  Skjellettsystemet (reisverket) – de eksisterende strukturene, Musklene – fellesstrukturene som beborere kan innta og gi innhold , Nervesystemet (hjernen og ryggmargen) – de nye gårdsrommene og parken, Sirkulasjonsystemet (blodårer) – det store småveinettet for myke trafikanter, Huden – de ulike fasadene som gir bydelen mangfold.

Med hovedgrepene og en symbiose mellom ny og gammel bygningsmasse vil Veterinærhøgskolen kunne utforskes av en rekke aktører som kan utfordre dagens boligrammer og utvikle nye og spennende boligtypologier. Byplanen kan i sin oppsummering leses som kroppen. Gjennom kroppens fem organsystemer oppsummerer vi også Veterinærhøgskolens fem systemer.  Skjellettsystemet (reisverket) – de eksisterende strukturene, Musklene – fellesstrukturene som beborere kan innta og gi innhold , Nervesystemet (hjernen og ryggmargen) – de nye gårdsrommene og parken, Sirkulasjonsystemet (blodårer) – det store småveinettet for myke trafikanter, Huden – de ulike fasadene som gir bydelen mangfold.

Boliglab

Under arbeidet med masteroppgaven har Næss og Nørsterud vært organisert som et arkitektkontor. 

– Under navnet Oslo Allmennboliglab har vi arbeidet med problemstillingene knyttet til de tre delene av oppgaven. Vi har vært litt strateger, litt byplanleggerre, litt bevaringsutviklere og litt arkitekter. Vi har arbeidet mot profesjonelle aktører og oppført oss som en profesjonell aktør. Oslo Kommune og Statsbygg har vært sett på som fiktive oppdragsgivere, slik at oppgaven fremstår realistisk. Vi har også hatt en digital tilstedeværelse gjennom sosiale medier og egen hjemmeside, www.allmennbolig.no. Her har vi loggført prosessen underveis og hele oppgaven kan leses i sin helhet.

En transformasjon og et boligscenario på dagens Veterinærhøgskole på Adamstuen. De tre boligprosjektene, Smådyrklinikken, Velferdsbygget og Kjelesentralen er tre eksempler på boligfortetting, alle med en relasjon til eksisterende bygningsmasse.

En transformasjon og et boligscenario på dagens Veterinærhøgskole på Adamstuen. De tre boligprosjektene, Smådyrklinikken, Velferdsbygget og Kjelesentralen er tre eksempler på boligfortetting, alle med en relasjon til eksisterende bygningsmasse.

Illustrasjon av Kjelesentralen. Bygget jobber med fleksibilitet i bygningskonstruksjon som fører til stor fleksibilitet i etasjene og nærmest ingen søyler. Den eksisterende pipa og kjelerommet beholdes i dagens Kjelesentral beholdes og pipeløpet fungerer som boligbyggets vertikale sjakt. Private balkonger gir gode solforhold og romslige loftsleiligheter med store vindusfelt mot sør.

Illustrasjon av Kjelesentralen. Bygget jobber med fleksibilitet i bygningskonstruksjon som fører til stor fleksibilitet i etasjene og nærmest ingen søyler. Den eksisterende pipa og kjelerommet beholdes i dagens Kjelesentral beholdes og pipeløpet fungerer som boligbyggets vertikale sjakt. Private balkonger gir gode solforhold og romslige loftsleiligheter med store vindusfelt mot sør.

”Illustrasjon av Smådyrklinikken. Den eksisterende bygningsmassen åpens opp på gateplan med garasjeporter som åpner for interessant programmering. Her kan man drive næringsvirksomhet, ha atelier og verksteder eller ha dyr boende. På taket av eksisterende bygg anlegges en stor raus takhage som fungerer som byggets uteareal. Kommunikasjonsarealene i nybygget er sydvendt og skaper ulike rom for opphold og møter.”

”Illustrasjon av Smådyrklinikken. Den eksisterende bygningsmassen åpens opp på gateplan med garasjeporter som åpner for interessant programmering. Her kan man drive næringsvirksomhet, ha atelier og verksteder eller ha dyr boende. På taket av eksisterende bygg anlegges en stor raus takhage som fungerer som byggets uteareal. Kommunikasjonsarealene i nybygget er sydvendt og skaper ulike rom for opphold og møter.”

Illustrasjon av inngangspartier og kommunikasjonsareal i Smådyrklinikken. Denne sonen har en bredde som skaper en rekke rom for møter og opphold. Sonen har perforert materialbruk som gir lys helt ned i de nederste etasjene. Det er skapt avstand til vinduene, samtidig som relasjonen leilighetene mellom er nær. Et trygt og livlig sted for fokusgruppen, familier og et eksempel på at man kan bo med barn og dyr i by.

Illustrasjon av inngangspartier og kommunikasjonsareal i Smådyrklinikken. Denne sonen har en bredde som skaper en rekke rom for møter og opphold. Sonen har perforert materialbruk som gir lys helt ned i de nederste etasjene. Det er skapt avstand til vinduene, samtidig som relasjonen leilighetene mellom er nær. Et trygt og livlig sted for fokusgruppen, familier og et eksempel på at man kan bo med barn og dyr i by.

”Illustrasjon av et typisk studentkollektiv. Fra felleskjøkkenet med private rom på begge sider.”

”Illustrasjon av et typisk studentkollektiv. Fra felleskjøkkenet med private rom på begge sider.”

“Bevegelsesåren i Velferdsbygget slynger seg rundt fasadene og skaper en sosial møteplass mellom beboerne. Bygget er tiltenkt med boliger for fokusgruppene unge og eldre, som begge er grupper som er opptatt av sosial trygghet og kontroll. I det syd-østre hjørnet av bygget finnes det fellesprogram i alle etasjer. Dette kan være terrasser, veksthus, arbeidsrom, TV-stue eller ekstra gjesterom.
 

“Bevegelsesåren i Velferdsbygget slynger seg rundt fasadene og skaper en sosial møteplass mellom beboerne. Bygget er tiltenkt med boliger for fokusgruppene unge og eldre, som begge er grupper som er opptatt av sosial trygghet og kontroll. I det syd-østre hjørnet av bygget finnes det fellesprogram i alle etasjer. Dette kan være terrasser, veksthus, arbeidsrom, TV-stue eller ekstra gjesterom.

English Summary
Toward a third housing sector

Interview by Bjørn Lønnum Andreassen

At the Norwegian University of Science and Technology, architecture master students Marius Hauland Næss and Sigurd Strøm Nørsterud have created a pilot project exploring what they call allmennbolig, where quality, alternative housing, transformation and housing politics are key.  

– Our model reflects solutions for all those who are threatened by today’s housing market. Students and elders are being squeezed out by high prices. With our solution bigger families can live in the city too, with enough space in their homes, says Næss.

The background for the thesis is that the housing development is controlled by the market. Increasingly high prices push several groups out of the Norwegian housing model.

– We try to show how the municipality can change this, by selling rental apartments to residents who have lived there for five to ten years. Owning your own apartment has many benefits.

Foto: Bjørn Brochmann​
Publisert på nett 06. februar 2020. Opprinnelig publisert i Arkitektur N nr. 2 – 2018. For å få full tilgang på alt innhold i Arkitektur N kan du kjøpe eller abonnere på papirutgaven.